Η εικόνα είναι γνώριμη σε χιλιάδες πολυκατοικίες: τα έξοδα τρέχουν, οι ανάγκες είναι συγκεκριμένες, όμως τα χρήματα δεν φτάνουν. Ο λόγος δεν είναι πάντα η ακρίβεια ή η κακή διαχείριση. Πολύ συχνά, η αιτία κρύβεται σε απλήρωτα κοινόχρηστα που συσσωρεύονται για μήνες ή και χρόνια, μετατρέποντας την καθημερινή λειτουργία μιας πολυκατοικίας σε οικονομικό ναρκοπέδιο.
Τα κοινόχρηστα δεν αποτελούν μια τυπική ή δευτερεύουσα υποχρέωση. Καλύπτουν βασικές υπηρεσίες, όπως τη θέρμανση, τον φωτισμό, την καθαριότητα, τη συντήρηση του ανελκυστήρα και την αντιμετώπιση έκτακτων βλαβών. Όταν έστω και λίγοι ιδιοκτήτες ή ένοικοι αμελούν συστηματικά την πληρωμή τους, το κενό καλούνται να το καλύψουν οι υπόλοιποι, είτε άμεσα είτε έμμεσα, μέσω περικοπών σε παροχές.
Η νομική υποχρέωση είναι σαφής
Κάθε ιδιοκτήτης διαμερίσματος οφείλει να συμμετέχει στις κοινές δαπάνες του κτιρίου, βάσει των ποσοστών που προβλέπει η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις όπου αυτή δεν είναι σαφής ή δεν υπάρχει, εφαρμόζονται όσα ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας ή οι αποφάσεις της γενικής συνέλευσης. Η υποχρέωση αυτή δεν αίρεται επειδή το διαμέρισμα είναι κλειστό ή δεν κατοικείται.
Ωστόσο, η πράξη απέχει συχνά από τη θεωρία. Οι οφειλές συσσωρεύονται και η διαχείριση βρίσκεται μπροστά σε δύσκολες αποφάσεις, ειδικά όταν τα διαθέσιμα ταμεία δεν επαρκούν για να καλυφθούν ούτε τα στοιχειώδη.
Όταν τα χρέη «παγώνουν» την πολυκατοικία
Οι συνέπειες από μεγάλα χρέη στα κοινόχρηστα είναι άμεσες και ορατές. Διακοπές στη θέρμανση, ανελκυστήρες εκτός λειτουργίας, καθυστερήσεις σε επισκευές και γενικότερη υποβάθμιση του κτιρίου είναι μόνο μερικά από τα προβλήματα που εμφανίζονται. Παράλληλα, δημιουργείται ένταση μεταξύ των συνιδιοκτητών, καθώς κάποιοι αισθάνονται ότι πληρώνουν για άλλους.
Σε αρκετές πολυκατοικίες προβλέπεται η επιβολή τόκων ή προσαυξήσεων για καθυστερημένες πληρωμές, ως μέσο πίεσης προς τους ασυνεπείς. Παρ’ όλα αυτά, το μέτρο δεν αποδίδει πάντα, ειδικά όταν ο οφειλέτης αδιαφορεί ή δεν έχει άμεση οικονομική δυνατότητα.
Η δικαστική οδός ως έσχατη λύση
Όταν οι φιλικές υπενθυμίσεις δεν αποδίδουν, η διαχείριση μπορεί να κινηθεί νομικά. Συνήθως προηγείται γενική συνέλευση, όπου λαμβάνεται απόφαση για την ανάθεση της υπόθεσης σε δικηγόρο και τη διεκδίκηση των οφειλών μέσω αγωγής ή διαταγής πληρωμής. Η διαδικασία απαιτεί χρόνο, έξοδα και σωστή τεκμηρίωση, όπως ειδοποιητήρια κοινοχρήστων και αποδείξεις δαπανών.
Απαραίτητη προϋπόθεση είναι ο διαχειριστής να έχει εκλεγεί νόμιμα και να μπορεί να εκπροσωπήσει την πολυκατοικία. Στην πράξη, ακόμη και η κοινοποίηση μιας νομικής ενέργειας συχνά αρκεί για να οδηγήσει σε εξόφληση ή διακανονισμό. Αν όχι, η υπόθεση μπορεί να φτάσει μέχρι κατάσχεση ή πλειστηριασμό του ακινήτου.
Παραγραφή και μεταβιβάσεις: οι «γκρίζες ζώνες»
Οι απαιτήσεις για απλήρωτα κοινόχρηστα παραγράφονται μετά από πέντε χρόνια, με την παραγραφή να ξεκινά από το έτος στο οποίο δημιουργήθηκε η οφειλή. Αυτό σημαίνει ότι η καθυστέρηση στη διεκδίκηση μπορεί να κοστίσει οριστικά τα χρήματα στην πολυκατοικία.
Ιδιαίτερο πρόβλημα προκύπτει κατά την πώληση ενός διαμερίσματος. Νομικά, τα χρέη που δημιουργήθηκαν πριν από τη μεταβίβαση βαραίνουν τον πωλητή και όχι τον νέο ιδιοκτήτη. Στην πράξη όμως, όταν ο πωλητής είναι άγνωστος, αλλοδαπός ή χωρίς περιουσία στην Ελλάδα, η είσπραξη καθίσταται σχεδόν αδύνατη. Έτσι, το βάρος μεταφέρεται ξανά στους συνεπείς.
Γιατί το φαινόμενο διογκώνεται
Τα τελευταία χρόνια, το πρόβλημα έχει οξυνθεί. Η αγορά χιλιάδων διαμερισμάτων από αλλοδαπούς επενδυτές ή εταιρείες, συχνά χωρίς μόνιμη παρουσία στη χώρα, έχει δημιουργήσει ένα νέο τοπίο. Πολλά ακίνητα παραμένουν κλειστά, τα κοινόχρηστα δεν πληρώνονται και όταν το ακίνητο αλλάζει χέρια, οι παλιές οφειλές μένουν πίσω.
Την ίδια στιγμή, οι πολυκατοικίες καλούνται να ανταποκριθούν και σε νέες απαιτήσεις, όπως οι υποχρεωτικές ενεργειακές αναβαθμίσεις. Οι εκκρεμείς οφειλές αποτελούν σοβαρό εμπόδιο σε τέτοιες επενδύσεις, καθώς δεν υπάρχει οικονομική βάση για να προχωρήσουν.
Η ανάγκη για θεσμική λύση
Για να αντιμετωπιστεί το αδιέξοδο, έχει προταθεί νομοθετική παρέμβαση που θα συνδέει τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος με υποχρεωτική βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων. Σε περίπτωση που δεν υπάρχει διαχειριστής ή αρνείται να εκδώσει τη δήλωση, η ευθύνη θα μεταφέρεται στον πωλητή μέσω υπεύθυνης δήλωσης.
Μέχρι να υπάρξει τέτοια ρύθμιση, η συνεργασία και η έγκαιρη συνεννόηση μεταξύ των συνιδιοκτητών παραμένουν το πιο αποτελεσματικό –αν και συχνά δύσκολο– όπλο. Γιατί σε μια πολυκατοικία, το πρόβλημα του ενός, αργά ή γρήγορα, γίνεται πρόβλημα όλων.