Τον δρόμο για την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, άνοιξε η εκκίνηση της πιλοτικής λειτουργίας της πλατφόρμας «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», την περασμένη Δευτέρα, έπειτα από την Κοινή Υπουργική Απόφαση (ΦΕΚ Β’ 1451/13-3-2026) του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης, Δημήτρη Παπαστεργίου και του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Νίκου Ταγαρά. Πρόκειται για μια ψηφιακή πλατφόρμα μέσω της οποίας θα διενεργείται με μεγαλύτερη διαφάνεια και αξιοπιστία η μεταφορά του συντελεστή δόμησης. Αυτή είναι μια διαδικασία κατά την οποία ιδιοκτήτες οικοπέδων, ακινήτων κ.λπ. που δεν επιτρέπεται να εξαντλήσουν τον συντελεστή δόμησης τον οποίο δικαιούνται επειδή η περιουσία τους βρίσκεται κάτω από ένα ιδιαίτερο καθεστώς προστασίας αυτής (διατηρητέα ακίνητα, οικόπεδα που προορίζονται για κοινόχρηστους χώρους κ.ά.) έχουν το δικαίωμα τα τετραγωνικά που δεν έχουν χρησιμοποιήσει και τους περισσεύουν να τα πουλήσουν σε άλλους ιδιοκτήτες οι οποίοι μπορούν να τα αξιοποιήσουν ως επιπλέον τετραγωνικά πέραν αυτών που δικαιούνται. Βέβαια οι ιδιοκτήτες οι οποίοι θα αγοράσουν τα τετραγωνικά θα πρέπει η περιουσία τους να βρίσκεται σε περιοχή επιλέξιμη, δηλαδή περιοχή που θα επιτρέπεται να γίνει αυτή η παραπάνω δόμηση πέραν της επιτρεπόμενης και αυτό είναι κάτι που θα καθοριστεί σε επόμενο διάστημα από το αρμόδιο υπουργείο καθώς οι όροι και οι προϋποθέσεις επανενεργοποίησης του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης είναι υπό μελέτη αυτή τη στιγμή.
Ωστόσο η πιλοτική λειτουργία της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» μέσω της οποίας θα γίνεται η παραπάνω διαδικασία, συνιστά ένα πρώτο θετικό βήμα, όπως εξηγεί στα «Ρ.Ν.» η Γεωργία Μανωλίτση πρόεδρος της Ν.Ε του ΤΕΕ Ρεθύμνου. Επιπλέον, σε συνδυασμό και με άλλα κίνητρα που έχει δώσει αυτό το διάστημα το υπουργείο (πρόγραμμα ανακαίνισης διατηρητέων), η εν λόγω πιλοτική λειτουργία της πλατφόρμας αναμένεται να δώσει οικονομικά κίνητρα σε ιδιοκτήτες ώστε να προχωρήσουν προς την αξιοποίηση της περιουσίας τους. Η πλατφόρμα η οποία λειτουργεί μέσω του gov.gr προς το παρόν βρίσκεται υπό κατασκευή καθώς αναμένεται να διασυνδεθεί και με άλλες πλατφόρμες όπως η ΑΑΔΕ, το Κτηματολόγιο κ.ά., ωστόσο οι ιδιοκτήτες μέσω εξουσιοδοτημένου μηχανικού προς το παρόν μπορούν να καταχωρούν τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης. «Η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» τέθηκε σε πιλοτική λειτουργία την περασμένη Δευτέρα. Από την ενημέρωση που έχουμε και εμείς η όλη διαδικασία του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης θα γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας του gov.gr όπου με τη συμμετοχή εξουσιοδοτημένων μηχανικών από το Τεχνικό Επιμελητήριο και με τη συγκατάθεση των ιδιοκτητών θα γίνεται η διαδικασία της πώλησης του συντελεστή και από την άλλη η αγορά του αντίστοιχου ιδιοκτήτη που θα βρίσκεται σε περιοχή η οποία θα μπορεί να τον παραλάβει. Το σύστημα αυτό θα είναι συνδεδεμένο και με την πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου, την πλατφόρμα του Κτηματολογίου και με την ΑΑΔΕ και με άλλα ενδεχομένως συστήματα τα οποία βρίσκονται μέσα στο gov.gr έτσι ώστε να εξασφαλίζεται η διαφάνεια και η αξιοπιστία. Το προσεχές διάστημα οι όροι με τους οποίους θα γίνεται η αγοροπωλησία θα ξεκαθαριστούν. Εκτιμούμε ότι αυτό θα γίνει σε ένα τρίμηνο περίπου παρόλο που από το αρμόδιο υπουργείο έχουν δώσει ένα χρονοδιάγραμμα δύο μηνών», εξηγεί μεταξύ άλλων η κ. Μανωλίτση.
Η ίδια αναφέρει ότι υπουργείο εξετάζει 85 δημοτικές ενότητες στις οποίες θα καθοριστούν περιοχές υποδοχής του συντελεστή δόμησης. Η πρόεδρος του ΤΕΕ Ρεθύμνου εκτιμά ότι αυτές οι περιοχές θα είναι είτε εκείνες που έχουν μια αναπτυξιακή τάση οπότε και θα ενισχυθούν αλλά και εκείνες που έχουν ανάγκη από οικιστική ανάπτυξη οπότε και θα δοθεί για αυτές τις περιοχές επίσης το κίνητρο του θεσμού της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης. «Είναι 85 δημοτικές ενότητες οι οποίες μελετώνται αυτή τη στιγμή σύμφωνα με την ενημέρωση που είχαμε από τον γ. γραμματέα την προηγούμενη Παρασκευή, Ε. Μπακογιάννη και θεωρούμε ότι θα είναι δύο οι κατηγορίες: Η μια θα είναι σε αυτές τις περιοχές που ήδη υπάρχει μια ανάπτυξη προκειμένου να συνεχίσει η ανάπτυξη αυτή και να ενισχυθεί και η δεύτερη θα είναι σε άλλες περιοχές στις οποίες ενδεχομένως δεν υπάρχει μια τόσο μεγάλη οικιστική ανάπτυξη και να θέλουν να ενισχυθούν μέσω του συντελεστή αυτού».
Η «Ψηφιακή Τράπεζα Γης» χρηματοδοτείται από το Ταμείο Ανάκαμψης με 14.737.282 € και συνολικό προϋπολογισμό 18.274.230 €. Όπως αναφέρεται στην περιγραφή του έργου στόχος της δημιουργίας της πλατφόρμας είναι η ανάπτυξη ενός αποτελεσματικού μηχανισμού για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, με ευελιξία και διαφάνεια. Επιδιώκεται η νομιμοποίηση ακινήτων, η ανάπτυξη πράσινων έργων και η δημιουργία μιας αποτελεσματικής ηλεκτρονικής πλατφόρμας που θα ωφελήσει όλους τους ενδιαφερόμενους, χωρίς κόστος για το Δημόσιο.
Ένας πολύπαθος θεσμός
Ο θεσμός της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης έχει ένα πολύπαθο παρελθόν. Επιχειρήθηκε να εφαρμοσθεί τρεις φορές (ν.880/1979, ν.2300/1995 και ν.3044/2002) ωστόσο όλες τις φορές τέθηκαν ζητήματα συνταγματικότητας από το Συμβούλιο της Επικρατείας, κρίνοντάς τον ανεφάρμοστο, ενώ χρησιμοποιήθηκε σε πολύ μικρή κλίμακα για όσο διήρκησε η ισχύς του κάθε φορά. Όπως εξηγεί η κ. Μανωλίτση και στο Ρέθυμνο το 1995 υπήρξε χρήση του θεσμού, ωστόσο οι αμφισβητήσεις από το ΣτΕ δεν κατέστησαν ευρεία τη χρήση του.
«Τη δόμηση την οποία δικαιούται το ακίνητο και δεν μπορεί να την αξιοποιήσει ο ιδιοκτήτης – λόγω δεσμεύσεων είτε διότι είναι διατηρητέο είτε γιατί δεν υπάρχει δυνατότητα επέκτασης, είτε γιατί το ακίνητο υπόκειται σε ρυμοτομίες είτε γιατί υπάρχουν ειδικοί περιορισμοί στη δόμηση και δεν μπορεί να αξιοποιηθεί – δίνει τη δυνατότητα ο νόμος τον συντελεστή τον οποίο δεν μπορούν να αξιοποιήσουν να τον διαθέσουν οι ιδιοκτήτες μέσω της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» και να τον πωλήσουν σε περιοχές όπου μπορούν να υποδεχθούν τον συντελεστή με οικονομικό αντίτιμο. Και εδώ στο Ρέθυμνο το 1995 εκδοθήκανε οικοδομικές άδειες, προσθήκης και κατ’ επέκταση και καθ’ ύψος σε οικοδομές οι οποίες είχαν εξαντλήσει τον συντελεστή μέσω αυτής της διαδικασίας. Όμως δημιουργήθηκαν τότε ζητήματα περί αντισυνταγματικότητας των διατάξεων και δεν προχώρησε περαιτέρω η εφαρμογή του νόμου», αναφέρει η κ. Μανωλίτση.
Η ίδια πάντως εκτιμά ότι η λειτουργία της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» ξαναφέρνει στο προσκήνιο τον θεσμό της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης δημιουργώντας καλύτερες βάσεις για την εφαρμογή του. «Μέσω της δημιουργίας της «Ψηφιακής Τράπεζας Γης» θεωρούμε ότι τα προβλήματα τα οποία είχαν παρουσιαστεί τις τρεις προηγούμενες εφαρμογές θα έχουν λυθεί, μια που αξιοποιούνται όλες οι δυνατότητες αυτή τη στιγμή του ψηφιακού μετασχηματισμού και της ψηφιακής διακυβέρνησης και θεωρούμε ότι όλο αυτό εντάσσεται μέσα σε ένα πιο ολοκληρωμένο πλαίσιο πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού».